【原創】上海法院如何處理經濟適用房產權人去世后繼承問題?

點擊數：862020-06-18 11:15:01　

【原創】作者：潘熙律師 吳美玉律師

　　　　　　　上海通潤律師事務所

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【閱讀提示】

經濟適用房有別于一般的商品房，其是政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。如由不符合經適房申購標準的人取得產權，則有違社會公益。在經濟適用房登記產權人去世后如何進行繼承？經濟適用房的的特殊性，則變為非常棘手的問題，導致很多經濟適用房產權人和繼承人無所適從，本文將通過幾則法院的經典案例，揭曉上述問題的答案。

【裁判要旨】

因此根據此規章以及經適房制度的設立初衷，原告并非本案訴爭房屋的申請家庭成員，故依法不享有經濟適用住房居住使用權。但不可否認的是，訴爭房屋是被繼承人出資購買，對于該房屋中的財產性權利原告可以按照繼承法有關規定接受遺贈，故原告可在政策規定的回購或轉讓后，享有該經濟適用房的財產性權利。

【案情簡介】

原告趙XX與被繼承人沈XX系朋友關系。被繼承人沈XX于2018年7月4日死亡，生前未婚，無子女。沈XX父親沈XX于2011年11月7日死亡，其母親趙XX于2015年3月9日死亡，其父母未生育其他子女。沈XX爺爺沈XX于2001年11月27日死亡。被繼承人沈XX的奶奶為被告戚XX，外婆為被告陸XX，外公為被告趙某2。

2016年12月27日，被繼承人沈XX留有公證遺囑一份，上載明：“我(沈XXX)現經慎重考慮，自愿立遺囑如下：一、待我去世后，屬于我所有的一切財產(不論財產是何種形式，不論財產價值多少)均遺贈給趙某1所有……”。

經本院審查，被繼承人沈XX遺產范圍確認如下：

(一)上海市嘉定區真南路XXX弄XXX號樓1302室經濟適用房

2011年4月21日，被繼承人沈XX在其戶籍所在地的普.陀.區住房保障和房屋管理局提交經濟適用房相關申請材料，申請人僅為被繼承人沈XX一人。

2014年1月22日，1302室房屋核準登記于沈XX名下，系經濟適用房，沈俊享有65%的產權。目前該房屋空關。

【爭議焦點】

本案爭議焦點為：

一、被繼承人沈XX所立公證遺囑的效力；二、原告是否可以取得訴爭經濟適用房的所有權；

針對焦點一：公民的繼承權應受到法律的保護。遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。繼承開始后，有遺囑的，按照遺囑繼承或遺贈辦理；沒有遺囑，按照法定繼承辦理。被繼承人沈俊于生前立下公證遺囑，明確其所有財產遺贈給原告個人。該公證遺囑系被繼承人真實意思表示，且原告在法定期限內作出意思表示，故該遺贈合法有效。被告戚某某抗辯被繼承人訂立遺囑時神智不清，以及原告對被繼承人臨終前未盡照顧義務，由被繼承人的叔叔支付的醫藥費，由于未提供相關證據予以證明，故本院對此抗辯意見難以采納。被告戚某某主張高齡，要求予以保留相應的份額，但其并未對其符合法律規定的缺乏勞動能力又沒有生活來源的情形進行舉證，且其有其他子女贍養，故對被告戚某某要求保留份額的請求本院難以支持。

針對焦點二：被告戚某某認為被繼承人對于經濟適用住房進行遺贈，不符合相關法律規定，其遺贈行為無效?！渡虾Ｊ泄灿挟a權保障住房管理辦法》等規章以及《上海市經濟適用住房預售合同》中雖明確購房人及同住人在取得完全產權之前不得轉讓、贈與、出租、出借，此系對有限產權人行使處分、收益等權利的限制，但并未排斥繼承。且根據《關于經濟適用住房申請家庭成員死亡后相關事宜處理意見的通知》第五條規定，申請家庭成員在完成房地產轉移登記后死亡的，處理方式如下：(一)房地產權利人死亡的，其所享有的經濟適用住房房地產權利按照《繼承法》有關規定繼承。其中，繼承人不屬于申請家庭成員的，不享有經濟適用住房居住使用權，僅享有在經濟適用住房按照規定發生回購或者轉讓后，主張分割所得價款的權利；(二)同住人死亡的，該經濟適用住房房地產權利不發生繼承。本院認為，經濟適用房有別于一般的商品房，其是政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。如由不符合經適房申購標準的人取得產權，則有違社會公益。因此根據此規章以及經適房制度的設立初衷，原告并非本案訴爭房屋的申請家庭成員，故依法不享有經濟適用住房居住使用權。但不可否認的是，訴爭房屋是被繼承人出資購買，對于該房屋中的財產性權利原告可以按照繼承法有關規定接受遺贈，故原告可在政策規定的回購或轉讓后，享有該經濟適用房的財產性權利。

【實務經驗總結】

上海通潤事務所潘熙律師、吳美玉律師的專業婚姻家事律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《通潤視角》期刊，本文摘自該期刊。該書系的作者全部是上海通潤律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

根據《上海市共有產權保障住房管理辦法》和及《上海市經濟適用住房預售合同》中明確購房人及同住人在取得完全產權之前不得轉讓、贈與、出租、出借，此系對有限產權人行使處分、收益等權利的限制，但并未排斥繼承。且《上海市印發關于經濟適用住房申請家庭成員死亡后相關事宜處理意見的通知》第五條規定，房地產權利人死亡的，其所享有的經濟適用住房房地產權利按照《中華人民共和國繼承法》有關規定繼承，故立遺囑內容并不違反法律、行政法規的強制性規定，該遺囑有效。

（一）繼承人可以繼承經濟適用房中財產性權益：

根據《上海市廳印發關于經濟適用住房申請家庭成員死亡后相關事宜處理意見的通知》第五條規定，申請家庭成員在完成房地產轉移登記后死亡的，處理方式如下：(一)房地產權利人死亡的，其所享有的經濟適用住房房地產權利按照《中華人民共和國繼承法》有關規定繼承。其中，繼承人不屬于申請家庭成員的，不享有經濟適用住房居住使用權，僅享有在經濟適用住房按照規定發生回購或者轉讓后，主張分割所得價款的權利；原告作為繼承人的不是申請家庭成員，故依法不享有經濟適用住房居住使用權。但不可否認的是，訴爭房屋亦是被繼承人出資購買，對于該房屋中的財產性權利其依然可以通過遺囑由其繼承人取得。故你可在訴爭房屋按照規定發生回購或者轉讓后，主張分割所得價款。如果訴爭房屋目前不存在同住人，可以申請政府回購，故可待訴爭房屋按照規定發生回購或者轉讓后，另行主張權利。

（二）財產性權益計算方式：回購經濟適用房的價格

根據《上海市共有產權保障住房管理辦法》第33條（回購）取得不動產權證未滿5年，有下列情形之一的，應當騰退共有產權保障住房：（四）購房人和同住人均死亡的；本市城鎮戶籍家庭或者個人騰退共有產權保障住房的，由房屋所在地的區住房保障實施機構或者區人民政府指定的機構予以回購?；刭弮r款為原銷售價款加按照中國人民銀行同期存款基準利率計算的利息。

(三）目前上海市關于經濟適用房產權人去世后涉及繼承問題處理現狀：

1、經濟適用房產權人在不動產權登記后死亡的，其享有的房地產權利按照《繼承法》發生繼承。如果繼承人不屬于申請家庭成員，不享有涉案房屋的居住使用權，但可以在發生回購或者轉讓后，享有主張分割所得價款的財產性權利。反之，如果繼承人屬于申請家庭成員，享有涉案房屋的居住使用權，可以直接通過起訴或公證的方式辦理遺產份額繼承過戶手續。

2、經適房產權人過世后，繼承人經繼承權公證或者通過法院生效法律文書，在確定享有該房屋財產性權利合法繼承后，可以申請所在區住房保障實施機構或者區人民政府指定的機構予以回購。

3、對于通過法院判決的方式獲得經濟適用房中財產性權益司法文書，目前上海市各區縣人民法院尚沒有定論，就判決“先行房產繼承過戶再申請回購”，還是“判決財產性權益由誰繼承再申請回購”，實踐中尚沒有全市統一意見。但經濟適用房中財產性權益依照遺囑繼承，是沒有爭議的。

綜上所述，繼承人可以通過“法定繼承”“遺囑繼承”“遺贈糾紛”等案由，向法院起訴的方式，主張繼承“經濟適用房”中屬于財產性權益的遺產份額，如果繼承人不屬于申請家庭成員，不享有涉案房屋的居住使用權，但可以在按照房屋購買價加上同期銀行存款基準利率的利息由政府回購后或者轉讓后，享有主張分割所得價款的財產性權利。反之，如果繼承人屬于申請家庭成員，享有涉案房屋的居住使用權，可以直接通過起訴或公證的方式辦理遺產份額繼承過戶手續，獲得被繼承人的名下房產遺產份額。